Humidité

Infiltration par la façade : qui est responsable, copropriété ou propriétaire ?

On trouve qui doit réparer.

La réponse en 2 lignes. En copropriété, la façade fait en principe partie du « gros œuvre », donc des parties communes : si l'eau vient d'elle, c'est au syndicat des copropriétaires, par le syndic, de faire réparer, et sa responsabilité peut être engagée pour les dégâts. Vérifiez le règlement de copropriété (fenêtres et balcons peuvent y être privatifs) ; en maison, c'est le propriétaire ; le locataire, lui, prévient son propriétaire.

Cette fiche donne une information générale, pas un avis sur votre cas.

Les 3 premiers gestes

Protégez l'intérieur : éloignez meubles et appareils du mur mouillé, posez des serpillières ou des bassines.
Photographiez les traces avec la date, et notez quand l'eau apparaît (pendant une pluie avec vent, après plusieurs jours de pluie…).
Prévenez par écrit le syndic (copropriété) ou votre propriétaire (location), puis déclarez à votre assureur dans le délai du contrat.

Stop : attention, danger

Ne montez jamais sur une échelle, un échafaudage, un balcon ou un toit pour inspecter ou reboucher une façade : les chutes de hauteur sont graves. Ce travail revient à un professionnel équipé.
Des morceaux d'enduit ou de pierre tombent, une fissure s'élargit, un balcon semble bouger : éloignez tout le monde du pied de la façade, appelez le 18, puis signalez-le à la mairie (immeuble dangereux).
Eau qui coule près d'une prise, d'une lampe ou du tableau électrique : ne touchez à rien de mouillé ; coupez le courant au tableau seulement s'il est au sec.
Ne grattez pas et ne poncez pas un enduit ou une peinture ancienne abîmée : dans un immeuble ancien, elle peut contenir du plomb ou de l'amiante.
Odeur de gaz : sortez sans rien allumer ni éteindre, puis appelez dehors l'Urgence sécurité gaz au 0 800 47 33 33. Malaise ou blessure : 15. Urgence : 112.

Ce que vous pouvez faire vous-même, et jusqu'où

Depuis l'intérieur seulement : regardez si l'eau arrive autour d'une fenêtre (joint, appui) ou au milieu du mur. Ça aide le professionnel.
Tenez un carnet des pluies : date, vent, endroit mouillé. C'est une preuve utile pour le syndic et l'assureur.
Aérez et chauffez la pièce pour limiter les moisissures en attendant les travaux.
Arrêtez-vous là : tout ce qui se passe dehors (façade, balcon, gouttière en hauteur) revient au syndic ou au propriétaire et à un professionnel.

Les causes possibles

« Il y a des fissures dans l'enduit dehors » : l'eau de pluie entre par les fissures de la façade.
« Ça mouille autour de la fenêtre » : joints de menuiserie ou appui de fenêtre usés.
« Ça coule sous le balcon du dessus » : étanchéité du balcon ou de son évacuation.
« Le mur est humide en bas » : ce n'est peut-être pas la façade, mais une remontée d'humidité du sol.
« Ça ruisselle le long d'une descente » : gouttière ou descente d'eau cassée ou bouchée.
« Les vitres et les angles sont mouillés le matin » : souvent de la condensation, pas une infiltration.

Quand appeler un professionnel, et lequel

Le syndic, en copropriété : c'est lui qui fait diagnostiquer et réparer la façade, avec une entreprise de façade ou d'étanchéité.
Un menuisier : si l'eau vient d'une fenêtre privative.
Une entreprise d'assèchement : mur détrempé, moisissures.
Un professionnel de l'humidité : pour distinguer infiltration, remontée du sol et condensation.

Prévenir pour la prochaine fois

En copropriété, demandez qu'un diagnostic de la façade soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Faites contrôler les joints de vos fenêtres et l'évacuation de votre balcon.
Signalez tôt toute fissure visible sur la façade.

Qui paie et qui prévenir (France)

Où l'eau entre	En copropriété, en principe	À vérifier
Mur de façade, enduit, fissures (gros œuvre)	Le syndicat des copropriétaires (parties communes)	Le règlement de copropriété peut en décider autrement
Fenêtre, ses joints, son appui	Souvent le copropriétaire du logement	Le règlement de copropriété décide
Balcon, son étanchéité	Variable selon le règlement	Le règlement de copropriété décide

La règle générale : la loi sur la copropriété (article 3) répute parties communes le gros œuvre des bâtiments, quand le règlement ne dit rien ou se contredit. Selon l'article 14, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes.
Locataire : prévenez votre propriétaire par écrit ; c'est à lui de saisir le syndic ou de faire réparer. Les grosses réparations, comme celles des gros murs, ne sont pas à la charge du locataire (Code civil, article 606 ; loi du 6 juillet 1989, articles 6 et 7).
Maison individuelle : la façade est au propriétaire, qui fait réparer et déclare à son assureur.
Côté assurance : la convention IRSI entre assureurs exclut les infiltrations par les façades. C'est donc votre contrat qui décide : selon les contrats, ces infiltrations peuvent être couvertes, limitées ou exclues (certaines garanties sont en option, rappelle l'Institut national de la consommation). Relisez votre garantie dégât des eaux.
Si le syndic ne bouge pas (information générale) : relancez-le par lettre recommandée avec accusé de réception ; en tant que copropriétaire, vous pouvez demander qu'une question soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale (décret du 17 mars 1967, article 10). Si le blocage dure, une tentative de conciliation gratuite, puis le juge, restent possibles. L'ADIL 13 explique gratuitement les démarches.

Après chaque pluie avec vent, le mur de la chambre d'Amel, au 3e étage d'un immeuble de Marseille, se tache près de l'angle. Elle prend des photos, tient un carnet des pluies et écrit au syndic. Le professionnel mandaté par le syndic trouve des fissures dans l'enduit de la façade. La réparation de la façade est votée et payée par la copropriété ; Amel déclare ses peintures abîmées à son assureur, qui applique son contrat.

Histoire inventée pour l'exemple.

Les chiffres (les plus récents publiés)

Délai de déclaration à l'assureur : celui du contrat, au moins 5 jours ouvrés (Service-public.fr, page vérifiée le 25 juillet 2025).
Convention IRSI : infiltrations par façades exclues (article 1.1.1) ; texte consulté le 7 octobre 2026, convention en vigueur depuis le 1er juin 2018, aucune version 2026 trouvée.
Tentative amiable avant le juge : obligatoire en général pour les demandes d'argent jusqu'à 5 000 € et les troubles anormaux de voisinage (Code de procédure civile, article 750-1 ; Service-public.fr, page vérifiée le 1er septembre 2025) ; une demande de travaux contre le syndicat n'entre pas forcément dans ce cadre.

Numéros utiles (France, Marseille)

112 : numéro d'urgence européen · 18 : pompiers (à Marseille, le Bataillon de marins-pompiers) · 15 : SAMU.
Urgence sécurité gaz (gaz de ville) : 0 800 47 33 33, gratuit, 24 h/24.
Enedis, dépannage électricité dans les Bouches-du-Rhône : 09 726 750 13, 24 h/24.
Eau de Marseille Métropole, urgence fuite 24 h/24 : 04 91 83 16 15 (fuite sur le réseau public ou avant le compteur).
ADIL 13, conseil juridique gratuit et neutre sur le logement : 04 96 11 12 00.
Ville de Marseille, logement indigne ou dangereux : 0806 706 806 ; signalement en ligne : Signal Logement.

Bobby

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Sources, vérification, confiance

Vérifié le 7 octobre 2026. Contrôle indépendant passé le 7 octobre 2026 (corrections intégrées). Confiance : élevée pour la loi sur la copropriété (articles 3 et 14) et l'exclusion IRSI ; moyenne pour la couverture par les contrats, qui varie d'un assureur à l'autre.